Foire aux questions - Évaluation foncière

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Qu`est-ce que le rôle d’évaluation ?

Le rôle d’évaluation foncière est l'inventaire de tous les immeubles répertoriés sur le territoire de la municipalité.

Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement il donne l’estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et analyses consignés dans les dossiers d’évaluation.
Le rôle d’évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle aux fins de la taxation municipale et scolaire.

Pour chaque immeuble inscrit au rôle d'évaluation, une valeur réelle a été établie. La valeur réelle est le prix le plus probable qui peut être payé pour une propriété à une date donnée.

En général, la MRC déterminera la valeur des propriétés de type résidentiel en fonction du prix de vente de propriétés semblables.

Qui est responsable des évaluations dans la MRC Vallée-de-la-Gatineau ?

Les responsabilités confiées au département de l'évaluation de la MRC Vallée-de-la-Gatineau en matière d’évaluation foncière municipale consistent à:

  • faire dresser le rôle d’évaluation foncière, en conformité avec la législation et les règlements qui s’y appliquent;
  • tenir à jour les rôles d’évaluation, selon les situations prévues dans la Loi;
  • justifier le contenu du rôle d’évaluation auprès des contribuables lors d’une demande de révision et, le cas échéant, devant les tribunaux appelés à trancher certains litiges;
  • choisir, développer et utiliser les moyens les plus appropriés à ces fins.

Responsabilités gouvernementales

Le gouvernement du Québec a confié au ministère des Affaires municipales et des Régions le mandat de s’assurer que le système d’évaluation foncière produit des valeurs équitables, de façon efficace, transparente et uniforme. Il s’acquitte de cette tâche par trois types d’interventions qui consistent à :

  • réviser et développer les mécanismes de soutien et d’encadrement (Lois, Règlements, Manuels, Guides);
  • procéder au suivi des résultats produits par les différents services d’évaluation;
  • assurer la circulation de l’information pertinente entre tous les intervenants.

De plus, la collecte annuelle de données sur l’ensemble des rôles d’évaluation des municipalités supporte la recherche et les analyses en matière de fiscalité municipale.

Loi et règlements en matière d’évaluation foncière

Loi sur la fiscalité municipale
La Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) détermine les règles pour la préparation des rôles d’évaluation.
D’entrée de jeu, elle dicte les qualifications professionnelles que doit détenir l’évaluateur signataire du rôle, définit la valeur qui doit être attribuée à chaque unité d’évaluation, ainsi que les immeubles qui doivent être portés au rôle ou non.
Elle définit les droits et obligations de l’évaluateur dans l’exercice de ses fonctions et ceux des contribuables. Elle prescrit également les mécanismes permettant à ces derniers d’obtenir une révision de l’évaluation déposée et, en cas de litige persistant, de recourir aux tribunaux.
D’autres effets des dispositions législatives de la loi :

  • Le rôle est triennal, ce qui signifie que les valeurs inscrites au rôle servent de base d’imposition pour une période de trois ans.
  • L’évaluateur a le droit de visiter et d’examiner un bien : un refus peut entraîner une amende.
  • L’unité d’évaluation constitue le concept retenu pour l’inscription des immeubles au rôle d’évaluation.
  • La vérification de l’exactitude des données recueillies sur tous les immeubles inscrits au rôle s’effectue au moins à tous les neuf ans.
  • Lors de l’établissement de la valeur, l’évaluateur considère les conditions du marché et l’état du bien à évaluer en date du 1er juillet du deuxième exercice (18 mois) précédant l’entrée en vigueur du rôle (rôle entre en vigueur le 1er janvier).

La Loi précise les situations ou événements permettant de modifier les inscriptions au rôle, après son dépôt, pour en assurer la tenue à jour.

Comment est établie la valeur d’un immeuble ?

La valeur est établie sur la base de la valeur réelle de l’immeuble ou groupe d’immeubles en fonction de sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, à la date de référence prescrite par le Ministère des Affaires municipales et des Régions.

Cette valeur doit représenter le prix le plus probable qui aurait été être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

  • Le vendeur et l’acheteur ne sont pas obligés de vendre ou d’acheter;
  • Ils sont raisonnablement informés :
    • de l’état de l’unité d’évaluation;
    • de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite;
    • des conditions du marché immobilier.

L’évaluateur peut utiliser trois méthodes: la parité, le coût et le revenu.

  • La méthode de parité
    Elle consiste à estimer le prix de vente le plus probable des immeubles portés au rôle d’évaluation en se basant sur l’observation des conditions de transaction d’immeubles similaires effectivement vendus.
  • La méthode du coût
    L’évaluation d’un immeuble à l’aide de la méthode du coût concerne spécifiquement l’estimation de la valeur des constructions ( bâtiments et améliorations au terrain ) à laquelle s’ajoute la valeur du terrain établie par d’autres techniques.

La méthode du revenu

La méthode du revenu est utilisée dans les cas d’immeubles qui procurent un revenu à leur propriétaire. Elle consiste à établir la valeur d’un immeuble sur la base de la capacité de ce dernier à générer des revenus présents et futurs. L’évaluation foncière est établie en fonction d’une date de référence précise, soit le premier juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier des exercices financiers pour lesquels le rôle est fait. Par exemple, pour le prochain rôle triennal de la Municipalité qui entrera en vigueur le 1er janvier 2010, la valeur réelle servant de base à l’évaluation foncière inscrite au rôle devra tenir compte de l’état de l’unité d’évaluation et des conditions du marché au 1er juillet 2008.

Qu’arrive-t-il lorsque des modifications sont effectuées à la propriété ?

Lorsque des travaux sont assez importants et qu’ils sont susceptibles de modifier la valeur de la propriété, la Direction de l’évaluation effectue une visite afin de mettre à jour les informations sur la propriété. La valeur contributive des améliorations est portée au rôle par avis de modification avec une date de prise d’effet rétroactive à la fin des travaux.

Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas augmenter nécessairement la valeur de votre propriété d’un montant égal à leur coût. Exemple : la rénovation de votre sous-sol qui vous coûte 10 000 $ ne fera pas augmenter automatiquement de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

Les travaux d’entretien régulier, la peinture ou le changement d’un tapis, ne font pas augmenter l’évaluation de votre propriété.

Demande de révision du rôle d’évaluation

Recours des contribuables
Le système d’évaluation foncière municipale en vigueur au Québec reconnaît le droit à toute personne ayant un intérêt à contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle relative à un bien dont elle-même a un intérêt, de déposer une demande de révision administrative.

Ce geste est le premier à poser par tout contribuable désirant une modification à une inscription au rôle d’évaluation, ce moyen confie à l’évaluateur responsable du rôle le soin d’examiner la demande du contribuable avant toute intervention du tribunal. L’application, dans un premier temps, de cette approche non judiciaire permet à l’évaluateur et au contribuable de faire valoir leur point de vue dans un contexte strictement administratif et de conclure une entente.

Des frais non remboursables sont exigés pour effectuer une demande de révision. Vous devriez donc avoir des motifs sérieux de croire que la valeur de votre immeuble ou toute autre information relative à votre immeuble ne reflète pas la réalité. En ce qui concerne la valeur réelle de votre propriété, il est fortement suggéré de vérifier le prix de vente d’immeubles comparables dans votre voisinage, vendus en 2008 (date du marché de référence pour le rôle 2010-2011-2012).

Procédures à suivre lors d’une demande de révision

Outre les règles relatives au droit de demander une révision et ayant trait aux délais selon lesquels ce droit peut-être exercé, la Loi prévoit plusieurs modalités relatives à la demande de révision :

  • L’utilisation d’un formulaire prescrit par la réglementation est obligatoire pour déposer une demande de révision. Le formulaire peut être obtenu auprès de la MRC Vallée-de-la-Gatineau;
  • La demande de révision s’effectue par le dépôt du formulaire dûment complété et ce avant le 1er mai de la première année du dépôt du rôle;
  • une demande de révision entraîne des frais qui doivent être acquittés au moment de la demande;
  • La conformité de la recevabilité de la demande de révision relève de la Direction des finances;
  • L’évaluateur responsable du rôle d’évaluation a l’obligation de répondre par écrit au demandeur de sa décision;
  • S’il y a entente entre les deux parties, l’évaluateur modifie le rôle d’évaluation conformément à l’entente.

POUR DEMANDER UNE RÉVISION, VOUS DEVEZ:

  • remplir le formulaire intitulé Demande de révision du rôle d'évaluation foncière disponible aux bureaux de la MRC Vallée-de-la-Gatineau soit en personne ou par téléphone (819-463-3241 ou au 7, rue de la polyvalente à Gracefield). Joignez-y au besoin des documents explicatifs supplémentaires. Si vous avez besoin d'aide, une personne du Service d'évaluation vous assistera dans cette démarche;
  • accompagner le formulaire d'un chèque, mandat poste, monnaie légale, mandat de banque ou encore d'un ordre de paiement visé tiré sur une caisse d'épargne et de crédit au montant déterminé par le règlement;
  • faire parvenir votre demande au Service d'évaluation avant le 1er mai 2013 et ce puisque nous sommes dans la première année du dépôt du rôle triennal 2013-2014-2015.

À la suite de votre demande de révision, l'évaluateur municipal vous communiquera sa réponse par écrit, le ou avant le 1er septembre 2013. Si vous n'êtes pas d'accord avec la réponse obtenue, vous pourrez déposer une requête auprès de la Section immobilière du Tribunal administratif du Québec ou dans tout greffe de la Cour du Québec. Les règles entourant le droit de recours au Tribunal pour en appeler d’une décision de l’évaluateur sont décrites dans la Loi.